Locazione

La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l’utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta “pigione”).

 

Tipologia di contratto

  • locazione di beni mobili (e in particolare di beni mobili registrati);
  • locazione di beni immobili non urbani;
  • locazione di beni immobili urbani.

Inoltre bisogna pure distinguere tra:

  • locazione a uso commerciale;
  • locazione a uso abitativo.

Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto.

Secondo il Codice Civile:

  • il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (in quest’ultimo caso una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con un congruo preavviso);
  • l’alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum);
  • il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all’uso convenuto»;
  • il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa locata secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia;
  • salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto.

Per i contratti aventi a oggetto la locazione di immobili adibiti a uso abitativo era inoltre previsto un limite al canone di locazione, e anche di sublocazione, come stabilito dall’art. 14 della legge 27 luglio 1978 n. 392 (conosciuta anche come legge sull’equo canone).

Le disposizioni relative al succitato articolo furono però abolite dalla legge 8 agosto 1992 n. 359 (c.d. legge sui patti in deroga) dando luogo alla cosiddetta liberalizzazione degli affitti.

La disciplina della locazione degli immobili a uso abitativo è oggi principalmente regolata dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo“)

 

Obbligazioni delle parti

Le obbligazioni del locatore sono:

  • la consegna della cosa in buono stato e idonea all’uso convenuto e senza vizi
  • garantirne il pacifico godimento durante la locazione

Le obbligazioni del conduttore (inquilino) sono:

  • versare il canone secondo quanto pattuito nel contratto di locazione, entro le scadenze convenute: il conduttore non può autoridursi il canone
  • prendere in consegna la cosa, e osservare la normale diligenza del padre di famiglia
  • al termine del contratto deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso.

Il locatore deve consegnare un’unità abitativa che ha il requisito dell’abitabilità, conforme alla legge italiana, regionale e al regolamento edilizio comunale vigenti.
Deve dichiarare in questura la permanenza di cittadini extracomunitari dopo 48 ore, anche a titolo gratuito in qualità di ospiti.

Se trae profitto senza regolare contratto di sublocazione o locazione, può essere citato per esercizio abusivo di attività economica. Risponde del reato di favoreggiamento dell’immigrazione clandestina, se nell’immobile risiedono una o più persone clandestine, anche in presenza di un contratto di locazione intestato a immigrati in regola coi permessi di soggiorno. Perché sussista il reato in capo al proprietario (o inquilino) occorre il dolo specifico, imponendo condizioni particolarmente onerose in termini di prezzo e qualità dell’immobile, non allineate a quelle praticate in zona e/o a persone non irregolari.

 

Durata

La durata del contratto è fissata dalle parti: non può essere inferiore a una giornata ma neanche superiore a trent’anni. Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto.

La durata minima, per i contratti di locazione aventi a oggetto immobili destinati a uso abitativo è stabilita dalla legge, generalmente non può essere comunque inferiore a 4 anni, mentre quella di locali destinati ad attività commerciale ha una durata minima prevista per 6 anni.

Per la locazione degli immobili adibiti a uso abitativo esistono due possibili forme contrattuali, come previsto dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431 che regola le locazioni degli immobili a uso abitativo: Contratti a canone libero e contratti a canone concordato (detti anche concertati).

  • il contratto a “canone libero“, in cui le parti stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni rinnovabile automaticamente per altri 4, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile, ecc.);
  • il contratto a “a canone concordato” con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, la ragione è quella di tenere basso il canone per di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario sia all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali. La durata minima della locazione in questo tipo di contratto è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.

Il decreto interministeriale 30 dicembre 2002 (emanato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze), prevede criteri generali per la determinazione dei canoni e per i contratti tipo per gli studenti universitari fuori sede. Tali contratti sono destinati coloro che studino in un comune diverso da quello di residenza, hanno durata da 6 mesi a 3 anni, possono essere inoltre sottoscritti dal singolo studente o da gruppi di studenti, anche organizzati in cooperativa, o da aziende per il diritto allo studio.

Inoltre, ai sensi decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 14 luglio 2004 è inoltre possibile stipulare contratti di locazione transitori brevi, di durata da 1 a 18 mesi e a canone libero, ma con un tetto massimo nei comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli accordi territoriali o da decreto ministeriale, fino a un livello del 20% superiore al canone “concordato”. Per questo tipo di contratto non sono previste agevolazioni fiscali e per il proprietario: l’aspetto che viene in risalto è semplicemente quella della breve durata della locazione, per venire incontro alle esigenze momentanee dell’inquilino.

 

Immobile occupato

In materia di locazioni, e simili, per il diritto italiano un immobile occupato è sia un’abitazione nella quale taluno eserciti il diritto di abitazione, in forza di un regolare contratto di locazione (o ad altro titolo o di diritto di godimento) del quale quello sia effetto, sia un’abitazione nella quale taluno abiti (o comunque ne detenga il possesso) per ragioni di fatto o anche extra-contrattuali.

Il concetto dunque, quando l’occupazione dell’immobile possa avere rilevanza giuridica, si oppone innanzitutto alla definizione della cosiddetta “abitazione sfitta”, che può avere effetti per esempio nei centri urbani a più elevata densità abitativa, laddove l’effettiva adibizione di un’abitazione all’uso proprio (in contrapposizione al mantenimento di un’abitazione inutilizzata) non priva il mercato delle locazioni di beni disponibili e dà luogo a differenza di trattamento, per esempio tributario, da parte degli enti pubblici e degli enti locali, in genere con vantaggio per la casa occupata e svantaggio per la casa sfitta.

L’immobile occupato inoltre, vincola l’eventuale nuovo acquirente al rispetto delle correnti situazioni di diritto, quindi se per esempio esso sia occupato per la correnza di una locazione o vi si esplichi un diritto di abitazione, l’eventuale acquirente dovrà rispettare nei termini previsti dalla legge quanto già precedentemente opponibile all’alienante.

 

Distinzione tra contratto di locazione e contratto di noleggio

Secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione (sent. n. 8248 del 29/08/97 e n. 12303 del 04/12/97) la distinzione tra il contratto di noleggio e il contratto di locazione di cose mobili risiede nel fatto che «il noleggiante, senza attribuire al noleggiatore il godimento della cosa mobile, si obbliga a compiere con questa, mediante l’opera propria o altrui, determinate attività a favore della controparte e il rischio delle attività compiute è, quindi, a suo carico in quanto la cosa resta nella sua sfera di disponibilità e viene da lui usata sotto la sua direzione tecnica e senza alcuna ingerenza da parte del noleggiatore. Al contrario, nel contratto di locazione di cose mobili, quando il conduttore acquista la detenzione della cosa, che entra, così, nell’ambito della sua disponibilità, su di lui ricadono i rischi inerenti all’utilizzazione di essa».